物权的变动需要具体公示形式的支持；未经公示的，要么变动不能生效，要么不能对抗第三人，要么不能处分变动后的物权——

全国人大常委会物权法（草案）二次审议稿第１０条第１款：“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”

第１５条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿之时发生效力。”

第２９条：“动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。”

第３０条：“船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，不经登记，不得对抗善意第三人。”

常鹏翱（法学博士，中国社会科学院法学研究所副教授，以下简称“常”）：我们在前一专题中讨论了物权公示的推定力，它使具有特定权利外观的物权被推定为真实的权利，从而免除权利人证明权利的负担，也向社会提供确定的物上权利信息。正是基于公示的推定力，抽象的物权得以向世人表征其具体的存在状态，为物权人的利益与物权交易奠定安全性的基础。

李富成（法学博士，中国人民大学法学院博士后研究人员，以下简称“李”）：公示的推定力固然重要，但主要指向静态物权。辅之以公示的决定力作用，才能保障物权交易的动态安全。物权变动是指特定的物权关系发生变化，一般来说是其进入交易市场，实现物之价值。法律上的物权变动有四种形态，包括物权的产生，比如国家为学校设定土地使用权，企业为银行设定抵押权；物权的移转，比如房产商把房屋转让给业主、人们将财物赠与灾民；物权的内容变更，比如集体经济组织延长农民的土地承包经营权期限；物权的消灭，比如人们抛弃旧家具、衣服等。导致物权变动的最主要原因是法律行为，比如双方当事人通过合同来移转房屋所有权、设定抵押权等。虽然法律行为是物权变动的原因，但是其成立生效不能直接发生物权变动的效果，还必须进行不动产登记或者动产交付，这就是物权公示决定力的表现，即“公示与否决定物权变动生效与否”。具体说来，因法律行为发生物权变动的，登记决定房屋、土地等不动产物权变动的效力，交付决定动产物权变动的效力。

常：公示的决定力表现为“未公示者不得生效”的物权变动规则。这种规则早在古罗马时代就已存在。那时候，对重要物品，也就是所谓的“要式物”的买卖，需采用“要式买卖”或者“拟诉弃权”的复杂形式。当事人要在若干证人面前，由买方一手持象征物，一手持铜块，声称他用铜块和称购买物品，随后司称用铜块击称，将铜块交给卖方，表示移转物品所有权。在对当代物权法有重大影响的日耳曼法同样如此，一种富有象征意义的仪式决定一项土地买卖的生效：当事人双方亲临土地，在若干证人的见证下，用特定语言表达移转土地的意思，并交付树枝或者泥块以代表土地的交付。这种由公示形式决定物权变动的规则，可以称为“形式主义”规则，核心在于使抽象的物权交易具体有形，以为世人所把握。

李：德国民法典继受了这一传统，在物权变动的问题上要求当事人“两条腿走路”，一是要有进行物权变动的意思表示，二是要有公示的形式——当然已经不再固守那些原始的公示技术。其后瑞士民法典继受了这种规则。全国人大常委会提出的物权法草案也可以归入此一模式。

常：这种形式主义规则之所以能形成，最重要的原因在于当事人进行物权变动的意思表示不能为其外的第三人知悉，但这种行为的结果却要产生物权的绝对性效力，这就涉及到以特定物权交易的当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社会公众利益之间的平衡问题。法律选取的平衡点，就是通过公示的决定力为物权交易包裹上权利的外观，使得交易变得明晰可见，以增加权利人和社会公众对权利交易的安全感。我国现行的民事法律规范尚未完整而明确地确认这一规则，但是有所体现，比如民法通则第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”；城市房地产管理法第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”

李：值得注意的是，公示的决定力固然能起到保障交易安全的作用，但是相应地也提高了交易费用，这在不动产物权变动中表现得最为明显。为了贯彻登记对不动产物权变动的决定力，国家必须设置专门的登记机构，而其正常运作必然要花费大量成本；同时，当事人也要支出一定的登记、查询费用，以及相应的时间和精力。这是在形式主义模式下进行物权交易产生的交易成本，在一定程度上降低了交易效率。

常：从我国目前的房地产登记的收费情况来看，当事人在办理房屋所有权移转登记（俗称“过户登记”）、土地使用权登记和抵押登记时，由于标的物价值不菲，所交纳的相关费用也不低。为了防止登记机构乱收费，主管部门曾发文要求登记应当按件收费，不能按标的物价值收费；物权法草案第２７条也规定每件收费不能超过２００元。

李：我考虑，只要掌握合适的比例，按价值收费可能也有一定道理。因为：一来，登记机关因交易的复杂程度而投入的审查、核实交易文件的资源有区别，登记首先又是为了满足当事人使其权利发生对抗与排他效力的需要，在有的登记花费较少，而有的花费较多的情况下，后者自然不能要求前者，甚至国家为其分担；二来，根据草案第２６条的规定，登记机关要承担因其过错给他人造成的损害，这里的他人既包括当事人，又包括信赖登记的第三人。虽然草案规定了异议登记和更正登记制度，以发动有利害关系的当事人确保登记的正确性，但是仍然不能确保登记的完全正确。登记机关办理登记的财产价值越大，其潜在的责任就越大，那么靠什么来承担责任呢？我认为，这不能简单地等同于一般的国家赔偿责任，赔偿基金可能还是要通过当事人交纳的登记费用来落实。如此一来，登记费用造成的交易成本确实不菲，可能会影响到当事人是否选择登记的意愿。其实，形式主义规则也并非物权变动模式的不二法门，因为物权的本质属性之一毕竟在于对物或者特定权利的支配权。不登记仍然可以满足当事人需要的，强令其进行登记确实不符合效率原则。什么样的财产不需要登记，应当根据交易实践确定。从理论上说，流通范围较小的财产就不一定有登记的必要，这方面的例子，一是原有法律实践中已经通行的汽车、船舶、航空器，草案第３０条再次确认下来；二是在人员与财产的流动性较低的农村社区，哪座房子、土地是谁家所有或者承包，大家都一清二楚，甚至不需要登记，不过，一旦农村宅基地以及土地承包经营权进入流转，登记的要求可能就会凸显出来。

常：这就是“未公示者不得对抗”规则，与公示的决定力相比，这种规则所产生的效力是对抗力。从理论上说，公示对抗力模式可能会鼓励“一物数卖”，降低物权交易的安全性，因为任何受让人在完成公示手续之前，都不能排除不够诚信的转让人再将财产转让给其他人，并完成公示手续以移转物权，使自己落个财货两空。但是，这种模式毕竟仍然给当事人提供了公示的可能性，当事人在由此保留的自治空间里，可以根据自己对交易安全和交易成本的衡量选择是否进行登记。这不失为一种有效的法律政策选择。而且，随着公示技术的发达，进行公示以及通过公示体系查询物上权利会越来越便利，自然会吸引更多当事人选择公示。法国、日本等民法典就采用这种模式来调整物权变动，并没有天下大乱。值得注意的是，物权法草案第３０条仅仅针对船舶、飞行器与机动车明确规定了公示对抗力规则，范围非常狭隘。同时，根据我国的行政与司法实践，该条中用意或许在于放眼将来的“等”字，实际上难以包容扩张解释的想像空间。

李：必须注意的是，公示对非基于法律行为的物权变动既无决定力，也无对抗力。在这类物权变动中，只要变动的原因出现或者完成，就发生相应效力。实践中常见的有房产商在建设用地上建筑楼房、村民在宅基地上盖房。这里的建筑房屋是事实行为，只要建造到一定程度，比如封顶，即使不办理所有权登记，房产商或者村民也取得房屋所有权。

常：这类物权变动还有以下几种常见情形：其一，依法直接发生的物权变动，如１９８２年宪法第十条规定“城市的土地属于国家所有”，该法的生效就使城镇私有土地立即被“国有化”；其二，依据法律文书，如法院的确权判决、裁定，行政机关依法征收、没收财产的决定等，发生的物权变动，自文书依法生效时起生效；其三，自继承开始，也就是被继承人死亡时，继承人取得遗产所有权；其四，因自然事件导致物权变动的，自该事件发生时生效，如海啸摧毁房屋即使房屋所有权消灭，河流冲积形成新土地的，即产生对该土地的所有权。

李：不过，由此变动的物权要进行流转，仍需完成相应的公示程序，否则，在形式主义模式下法律不允许处分，即使在登记对抗力模式下，在客观上也不易处分。比如，继承人在被继承人死亡之时即成为遗产房屋的所有权人，由于其在登记簿中并未登记为该房屋的所有权人，在变更权利人之前，其很难转手出让该房屋，这就是“未公示者不得处分”。    

文章出处：人民法院报