出卖人持《离婚协议》/《民事调解书》出售房屋,经纪人应如何把控签约风险?
(例1:小明和小红婚后购买一处房屋,登记在小明名下,后双方协议离婚,现小明持房产证和《离婚协议》出售房屋,作为经纪人应如何把控签约风险)
核实《离婚协议》的真实性 经纪人应查看《离婚证》和《离婚协议》原件并留复印件,并核实《离婚协议》的真实性 (具有法律效力的《离婚协议》除夫妻双方签字外,还应盖有民政局的备案章,如出卖人已经丢失,应要求出卖人前往民政局调档) | ||
查看《离婚协议》中关于房屋分割的约定 | ||
房屋归小明 小明可以出售该房屋(为保证合同的履行,应在出售前做析产) | 房屋归小明、小红 签约前:将房本变更为小明和小红名下 签约时:小明和小红同时到场签约或要求小明提供小红的亲笔签署的《授权委托书》,小明签署代理人补充协议,如签约时,尚未变更房本的,需在合同中约定变更房本的时间及逾期办理的违约责任; | 房屋归小红 小明不可以出售该房屋 |
特别注意:
经纪人应仔细核对《离婚协议》中约定的房屋地址是否和房本上登记的房屋地址一致,如不一致,会影响后期贷款等手续。
(例2:小明和小红婚后购买一处房屋,登记在小明名下,后双方诉讼离婚,现小明持房屋所有权证和《民事判决书》或离婚协议)出售房屋,经纪人应该如何把控风险?
核实法院法律文书效力 《民事判决书》:①一审:需查看《民事判决书》和《判决书生效证明》才能证明判决生效。②二审:查看《民事判决书》即可; 《民事调解书》查看《民事调解书》即可,经纪人查看《离婚证》及相关法院的文书原件,并留存复印件。 | ||
查看法院文书中的房屋归属 | ||
房屋归小明 小明可以出售该房屋 | 房屋归小明、小红 小明和小红同时到场签约或要求小明提供小红亲笔签署的《授权委托书》,小明签署代理人补充协议,并在合同中约定变更房本时间及违约责任 | 房屋归小红 小明不可以出售该房屋 |
特别注意:
经纪人应该仔细核对《民事判决书》《民事调解书》中确定的房屋地址是否和房本登记的地址一致,避免后续贷款等手续无法使用。
出卖人配偶未签署《配偶同意出售声明》有什么后果?
(若交易房屋系婚姻存续期间购买,登记在一方名下,签署《买卖合同》,其配偶未签署《配偶同意出售声明,有何影响?)
根据我国《婚姻法》的规定,如夫妻双方在婚后无特殊约定,该房屋仍认定为夫妻共同财产。所有共有权人必须全部到场签约,无《配偶出售声明》,后期可能发生配偶一方不配合而导致贷款,过户等手续无法办理,导致合同无法履行。
夫妻婚后共同购买的房产,登记在男方名下,男方在合同上签字,女方在买方办理银行贷款时签署了贷款资料,那合同有效吗?
女方虽然没在《买卖合同》上签字,但其签署银行贷款资料的行为就表示买卖合同的追认,买卖合同对夫妻双方均有效。
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