一、基本案情

为美化小区环境，保持整体协调性，某物业小区的物业服务合同约定所有业主不得封闭阳台，由物业服务企业实行封闭式管理，确保业主人身和财产安全。李某与其他业主一样，在入住时都按合同履行了义务，没有在装修时封闭阳台。某天，两名窃贼进入小区伺机作案。进入小区入口处，保安既未对他们进行讯问，也没有进行有关的登记。两人持刀进入李某的室内，被李某发现，窃贼在慌乱中偷窃了李某的一部手机逃走。李某遂起诉到法院要求物业服务企业赔偿丢失手机的损失。

二、律师评析

本案主要涉及物业服务企业违反合同的约定造成业主损失的是否承担责任的问题。

物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订，全体业主都应该遵守物业服务合同的约定。物业服务企业违反物业服务合同的约定造成业主人身财产损害的应当承担损害赔偿责任。本案中，物业服务企业与业主约定业主不得封闭阳台，而本小区实行封闭式管理。在两个窃贼试图进入小区内，而保安却未对其进行讯问和登记而任由其出入。应当说物业服务企业严重违反了合同中所规定的义务，致使李某遭受了财产损害，物业服务企业应当承担损害赔偿责任，对李某的手机被盗承担全部赔偿责任。

本案还涉及了对于这种封闭阳台的规定有可能出现在管理规约或者物业服务合同里面的问题。如果在管理规约里，当然《物业管理条例》有管理规约损害业主利益的业主可以请求法院撤销。但是对于物业服务合同当中出现了该类条款，由于该类条款会引起业主的生命、财产受到损害的，业主可诉请法院确认该条款无效。因为业委会是业主大会的执行机构，其与物业公司订立的合同损害了权利人的利益，任何有关联的业主均可向法院主张维护自身利益。