地下空间建设用地使用权的价格确定

目前，我国各地确定地下空间建设用地使用权的价格主要有三种方法。一是参照地表定价，就是根据同地段、同用途的地表基准地价或市场出让价格为基础，确定地下负一层建设用地使用权价格，而负二层再以负一层为基础，按一定比例确定价格，以此类推。该方法简便易行，最为普及。二是评估机构评估定价，通过邀请土地评估机构进行评估，确定地下建设用地使用权价格。但由于地下空间的复杂性，单纯进行评估定价难度较大，目前只有西安、长沙、邢台等少数城市采用。三是综合定价，结合评估定价和参照地表定价方法，兼取二者优势进行定价的方法。

地下建设用地使用权的登记

地下空间建设用地使用权登记，可以明晰地下空间不同主体的权责关系，可以维护相关权利人的利益，为地下建设用地使用权流转及其市场建设提供合法的身份证明。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”地下建设用地使用权只有通过登记才得以确认，也只有通过登记、申领登记证书，才能在市场上合法流通。目前，我国地下建设用地使用权登记已是常态，表现出了较为统一的做法。一是地下建设用地使用权进行分层单独登记，即在统一土地范围内，向下延伸的不同层数，都可以作为宗地单独登记。这种顺应空间特征的做法，不仅有利于已开发地下空间不同层数的确权登记，也为将来更深层次地下开发预留下了空间。二是结建工程地下建设用地使用权初始登记与地表一起登记，这种操作简化了手续，也不影响将来地下建设用地使用权的转让和分割，因此基本上所有城市都对其初始登记采取共同登记的方式。三是具体登记，根据水平投影坐标、竖向高程确定其权利范围。这种登记方法实际上仍然参照了地表建设用地使用权登记方法。目前基本能满足登记需要，但也存在一些缺点，尤其是无法涵盖三维空间相关信息，不利于土地立体分层开发利用。

实践中存在的问题

地下建设用地使用权与地表建设用地使用权边界划分问题。我国城市目前基本都明确提出，地表建设用地使用权和地下建设用地使用权是国有土地上设置的两个相互独立的用益物权。但实际操作中，绝大多数城市将地表建设中同时开发一定深度的地下空间的情况界定为“结建工程”，地下部分可以与地表一起获得建设用地使用权，获得的是与地表建设用地使用权相独立的“地下建设用地使用权”。表面上看，这充分考虑了地下空间的有效利用问题，但实际存在公平失当问题。以居民住宅小区为例，如果建地下停车位，必须获得地下建设用地使用权。而建筑桩基占用的地下空间可能与开发地下车位相似，却不需要获得地下建设用地使用权。占用同样空间，一个付费获得使用权，一个不需要付费，易引发争议。

地下建设用地使用权定价方法问题。“免费自由取用”曾经是我国地下空间资源的常态。从1997年《城市地下空间开发利用管理规定》实施到现在，经过20多年的宣传、倡导，实践操作中地下空间有偿使用已是普遍现象。但在具体定价方法上，绝大多数城市都以地表土地基准价格或实际出让价格的一定比例作为地下建设用地使用权的定价依据。地表土地与其地下空间价格有一定关系是必然的，但单纯的以地表价格作为定价依据，往往难以真实反应地下空间的价值。

地籍登记存在的问题。实践中，地下建设用地使用权登记已较普遍，赋予地下空间“身份证明”，解决了短期内地下空间开发利用的合法性问题。但地表本身也是个“空间”概念，这意味着土地使用权必然从“二维”平面向“三维”空间过渡。各地已经要求地下建设用地使用权在纵向立体每一层独立作为宗地登记，而且除了水平投影坐标以外，也把竖向高程作为确定权利范围的要件。但是，当前对地下建设用地使用权的登记，仍然是以原来土地使用权登记体系进行登记的，不利于地籍管理和地下空间的开发利用。

相关思考与建议

科学确定地下空间和地表土地边界划分标准。对于地表土地和地下空间的边界，国际上一般有两种处理方法：一是以一定的绝对深度为界，如挪威、丹麦等北欧国家把地表土地的权利深度限定在向下六米，超过六米则需要办理额外手续；二是以地表土地所有人的“利益”所至为限，其地表土地的权利边界一直延伸到土地及建（构）筑物、附着物正常运转或使用为限度，在不影响地表土地权利人利益的深度，可以由其他主体开发利用地下空间。相对来说，后者更加灵活可行，值得在实践中参考。

构建地下空间建设用地价格体系。以地表基准价格或市场出让价格作为地下建设用地使用权定价依据，无法准确反映地下空间价值。应构建城市地下空间资源价格体系，该体系可由政府公示价格体系、评估价格体系和市场交易价格体系构成。其中，政府公示价格体系是基础和核心，市场交易价格体系是目的，评估价格体系是中介和辅助。只有各类价格体系健全并构建了相应运行机制体制，城市地下空间资源的市场化配置才会更加规范。

推进三维地籍登记工作。地籍登记由“二维”平面向“三维”空间的过渡，是必然趋势。《物权法》和《民法典》的相关规定已从原则上为其奠定了法律基础；三维地理信息系统的发展也为其提供了技术上的可能性。应推进三维地籍登记工作，避免和减少原有登记制度给地下空间开发利用带来的限制。